近期，房地产企业的财务人员并不轻松。作为新加入“营改增”试点范围的一员，房地产企业需要学习大量新规来适应“营改增”的变化，而房企特殊应税行为销售额的确认是很重要的一环，包括房企的混合销售、兼营行为、视同销售、应税行为价格异常、差额征税等。
混合销售，应按照纳税人主营业务确认销售额。对于混合销售，无论企业在账务上是否分开核算，都按如下原则处理：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
对于混合销售，按以下方法确定如何计税：
（一）该销售行为必须是一项行为，这是与兼营行为相区别的标志。
（二）按企业经营的主业确定。若企业在账务上已经分开核算，以企业核算为准。
（三）企业不能分别核算的，按如下原则：从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
兼营行为，分别核算适用不同税率或征收率的销售额。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第三十九条规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算的，从高适用税率。
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额，未分别核算的，不得免税、减税。
试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：
（一）兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
（二）兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。
（三）兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。
视同销售中的九种计税行为按照三种方法确定销售额。
视同销售是指在会计上不作为销售核算，而在税收上作为销售，确认收入计缴税金的商品或劳务的转移行为。
财税〔2016〕36号附件1第十四条明确，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。纳税人发生以上业务，应按照规定视同销售。
视同销售行为无销售额,按照下列顺序确定销售额。当纳税人销售的货物或者提供应税劳务的价格明显偏低且无正当理由的,也适用以下确定销售额的顺序。当月同类货物的平均销售价格；最近时期同类货物的平均销售价格；组成计税价格公式为：组成计税价格=成本×(1 成本利润率) 消费税税额。
应税行为价格异常，由主管税务机关确定销售额。
房企纳税人发生应税行为价格明显偏低，或者偏高且不具有合理商业目的，或者发生应税行为而无销售额，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1 成本利润率）。
成本利润率由国家税务总局确定。
因此，在营改增纳税申报过程中，纳税人需要注意“应税行为价格异常，税务机关有权确定销售额”的税务风险。
差额征税，以全部收入扣除支付项目价款后的余额为销售额。
为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局针对房地产开发企业规定了6项可以实行差额征税的政策。
房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额。
融资性售后回租业务，提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。
纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额。
来源：中国会计报
